（下文是作者1月9日写的日志，两个月后又有新发现）

 房屋价格过高已是不争的事实，当前是否开始出现“拐点”依然是众说纷纭。我不是经济学家，不懂什么高深的经济学理论，但即使站在一个老百姓的角度，也可以看出房屋价格已经接近“雪崩”，最基本的依据就是：现在的房屋价格已经远远超出真正需要房屋者的购买能力！当然，这种“雪崩”能否真正到来，完全取决于我们政府的态度，关键是看政府有没有勇气直面现实，敢于出台强硬的措施，斩断推高房价的“黑手”。

 黑手一：地方政府。地方政府究竟在房地产市场中攫取了多少资金，这是一个无法得知的问题，但有一个视角可以帮助我们认识这个问题，那就是GDP与财政收入的增长比例。最近两年，我们国家的GDP一般保持在10%的增幅，而不少地方的财政收入增幅却连续高达30%以上。两个数字之间巨大的悬殊，告诉我们一个什么现象？那就是不少地方政府靠“卖地”获取了巨额的资金。当然，这些资金也许是用到对公共事业的投入，算是“取之于民、用之于民”，但只要这些资金被挪作房地产之外的任何领域，就等于房地产市场在不断“失血”。

 黑手二：房地产商。房地产市场究竟有多高的利润，这是我们外行人根本无法想象的问题，但从一个例证上可以多少看出点门道。杨惠妍的大名也许大家都不陌生，她的父亲杨国强创造的房地产神话，概括起来就是一句话：“用卖白菜的办法卖别墅”（这里没有半点指责杨氏家族的意思，反之，假如全国的房地产商都向杨氏家族看齐，房屋价格反倒不至于这么高涨）。试想，靠“薄利多销”尚且能够快速积累巨大的财富，那么靠“惜售”、“捂盘”究竟会换来多大的超额利润呢？鬼才算的清。难怪房地产商一谈到房屋成本便暴跳如雷，借口什么商业秘密退避三舍。

 黑手三：个别贪官污吏和无良的经济学家。大家可以看到的是，凡是与房地产市场挂钩的贪官污吏，攫取的财富一般都是数字惊人；而大家看不到的是，与房地产商穿一条裤子的某些所谓的“经济学家”，究竟在中间分了多少羹？这个问题不做阐述，大家一想便知。

 有了这三个“黑手”，房屋价格岂能不高？有些无良的专家扯什么房屋的供求关系，扯什么土地的稀有……统统都是胡说八道。土地稀有是真的，但还不至于到没地方建房子的地步吧？否则也不会有那么多被占用但不开发的土地？至于供求关系，那得话说两头：

 一头是大量占有房屋的群体。这些“大房主”都是些什么身份，这里不作分析，但有一点可以肯定：绝对不是一般真正需要住房的小老百姓。另外一头就是被各种因素冲晕头脑的消费者。中国百姓手里有俩钱的日子没有多久，可是一些人的消费欲望却让人眩晕。一家三口究竟该住多大的房子，没有一个固定的标准，但总不至于一人两间房子晚上倒腾着睡吧？房子大了还想大，多了还想多，假如你有俩闲钱也就罢了，最为可笑的是手里没钱还跟风、为住大房成房奴。这两头一加，你能说目前的市场需求就是正常的？是合理的？

 为了控制房屋价格，政府也出台了多种措施，比如紧缩银根、加大经济适用房和廉租住房的建设力度……这些都是正确的，但不是效的，其作用最多就是扬汤止沸，而绝对不是釜底抽薪。

 真正管用的招数有二：一是进一步放开房地产市场，引入充分的竞争。比如“合作建房”，只要人家有建房的能力，符合建房的条件，要那么多限制干吗？政府加大管理力度不就得了，搞好建设规划、抓好土地招标、严格建筑管理，就可以了。不该管的乱管！管的结果，除去造成房地产市场的“实际垄断”，就是带来了大量的腐败问题，好象再没有过多的作用。

 二是抓紧出台并规范相关税收政策。我不是专家，不谈具体，只谈设想。既然土地是稀缺资源，那么在保证大家基本居住用地的基础上，应该加大对土地（房屋）使用的税收力度。比如说：按照现在的经济发展水平，人均30平方米的住房应该满足人们的基本需求了。那好，人均占用（使用）住房超过30平方米的，开征相关税收，按1：1的比例收税就得。多占1平方米就加收房屋价格1%的税收，利用这些税收去建设经济适用房和廉租住房。你钱多住大房子，可以，不反对，但你额外占用了土地资源，多掏点银子给社会点补偿，应该没什么可说的吧？否则的话，社会还讲什么公平？

至于政府如何合理收取并科学使用来之于土地转让的资金，如何加大反腐败力度，严惩涉及房地产市场的腐败行为，不是本文所要关注的问题，在此不再罗嗦。只要把上面两条真正落实到位，房屋价格“拐点”就会如期所至，我们也不用再听一些所谓的经济学家胡说八道。

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 十委员连夜递交联名提案：轻税减费遏制房价

2008-03-09 09:04:08　来源: 北京青年报 

王超斌等委员在提案中提出，目前我国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。

委员调查显示：税费比例占房价四成多

尽管中央政府不断出台各种政策，重拳出击房地产市场，房地产开发商们却依旧我行我素，各地房价节节上涨的情形似乎并没有太多改观。房价为何居高不下？

昨天下午，十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区，就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。十位委员此次调研的目的，是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案———《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。根据这家开发商提供的数据，东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中，在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。

这份联名提案的第一提案人———全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示，这次在北京东区国际实地调研的数据，与他们此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成基本吻合。

昨天晚间，在向十多家媒体公布了提案内容和调研结果后，王超斌等委员连夜将这份联名提案提交给全国政协。

■房地产开发环节政府乱收费严重

王超斌等委员在提案中提出，目前我国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。

委员们在调研各地房价飙升的原因时了解到，各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项，涉及25个部门，这些成本约占到房价的15%至20%。

“更不可思议的是还要收取不可预见费。”王超斌委员指出，在这50多个收费环节中，有很多个收费属于乱收费、白收费。“比如，企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。”“再比如，开发商的图纸，（政府部门）收上去象征性地看一看，动辄就要几十万甚至几百万的收费。”

“开发商把这些政府的收费，加入了房价里。埋单的实际上还是消费者。”

■地方财政收入30%至50%来自房地产业

这份提案指出，除了这些收费外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的15%。

“各种收费加上税收，每年来自房地产行业的税费，约占到地方财政收入的30%至50%，成为地方政府财政收入的重要来源。”

王超斌委员举例说，江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元，这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。“如果算上各种收费，那么这个比例更上升到50%以上。”

委员们在提案中指出：“由此可以看到，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动，是造成住房价格居高不下的一个重要原因。”

■“一次性付款打折并非真降价”

王超斌委员告诉记者，经过对各地房地产价格及其构成的分析，平均在房价中，土地成本占到25%至30%，建筑成本约占25%至30%，国家收取的各种费用占15%至20%，税负占15%，开发商利润则根据开发时间长短在10%至18%之间。

对于有记者提出深圳、广州等地传来有开发商一次性大幅降价的消息，王超斌表示，他对这些所谓降价房进行了调查后发现，基本上降价的都是积压房，地段不好或朝向不好的房屋。“高成本拿下的房子，怎么会赔钱卖？”

而对于目前北京有开发商推出的一次性付款九折优惠，王超斌认为这根本不是真正的降价。他解释说，销售时间的长短直接关系到开发商的盈利率。“一个房子还没建好，预售时一次性即使只拿到全部房款的90%，也跟半年后涨价20%的利润率一样。”他说，开发商需要支付银行贷款利息等财务成本。“在预售时一次性收全部房款，要比先收买房人20%的首付，半年后房子建完再从银行拿剩余房款的财务成本少很多。”

■“高房价，板子该打到谁的身上”

这份提案的共同提案人之一、全国政协委员、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示，任何价格都不是单方面的，而是由供给与需求两方面造成。当前房价高，需求肯定是一方面，比如目前买房追求攀比、超前消费、北京等大城市里外来人口高消费、投资人群多等因素。但另一方面，从供给方面来看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60%至70%，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素。“我们关注到，相当大的房地产成本是政府财政收费。”“尽管财政收入是‘取之于民、用之于民’，但这部分向开发商收取的财政收入实际上都转嫁给了需求者。”

这部分财政收入该不该收呢？蔡继明说：“如果是出于公平分配、规范市场行为的需要，出于让城市土地更合理、节约、有效地开发利用的需要，是可以收取的。”但实际上，他指出，“更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的取款机。”“地方政府以极低的价格从农民手中拿地，然后高价出让给开发商。”“靠房地产税费拉动地方财政收入，一定是不能长久的。” (本文来源：北京青年报 )

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 政协委员：房价一半被政府拿去

2008年03月11日09:21 　 南方报业网—21世纪经济报道　 贾海峰 

作为全国政协委员、河南工商联副会长，王超斌进京参加“两会”前，就委托河南房地产协会做了一份“房价清单”。清单显示，政府各种税费占总房价的30％上下，再加上层层“公关费”，房价的一半被政府拿去了。结论是，地价在涨，税费在涨，如此下去，房价如何会降？

河南如此，北京的情况又怎样？3月8日是星期六，王超斌联合了十多名全国政协委员，利用休会时间一道到北京楼盘去“摸底”。

“不可预测费”

初次接触王超斌的人都觉得他风风火火，胆大敢为。

3月4日，温家宝总理来到政协经济组参与讨论。看到总理进门，王超斌第一个站起来，从第二排跑上第一排去和总理握手。

据当时在场者描述，总理走时，王超斌又是经济组中唯一一个坚持把总理一直送上车的，在短暂的途中，他一路给总理反映河南的发展情况。总理连连点头。

“政协委员就要反映民众意见最大的事。”王超斌对记者说，“房价这么高，到底是由什么构成的？开发商抬价是一方面，但把开发商整治了，房价是不是就能下来？”

王超斌在1990年代做过一段房地产开发，自称“深知里面政府乱收费之严重”，对房价的构成要认真分析和调研。

“我是一定要做这个事，开发商不肯接待，我去找人说说，”王超斌3月7日说，他要给北京房价来个“解剖麻雀”。

3月8日这天，王超斌一行来到位于北京东四环的“东区国际”项目。当着20多名记者的面，他要“东区国际”项目董事长刘玫“亮亮家底”。

刘玫报出一笔账：“东区国际”的地3年前拿下的，当时地价是900万／亩，现在那一带地价已经到了2000万元／亩。目前楼盘价格2.3万元／平方米，其中，土地成本约6000元／平方米，建筑成本约3500元／平方米，精装成本为4000元／平方米。剩下的主要就是各种税费，占了房价的15％－20％左右。

3月8日晚上6点半，王超斌等10余名政协委员在驻地京丰宾馆召开新闻发布会。王宣布说他已就当天调研的情况，综合河南房协的资料，写了一份＜减少政府收费环节遏制房价上涨的建议＞的提案。

王超斌在提案中说，各地政府在房地产开发过程中，除了土地出让金和双重配套费外，还要征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等50多项费用，涉及25个部门。

上述费用有的要开发商缴纳，有的要买房人缴纳。有的是“白收费”——政府收费后不提供相应服务，款项也去向不明。

比如“蓝图审查费”，开发商要将项目规划图纸给规划等部门审查，这些部门拿过图纸来简单看看（找到关系的就可以不看），就可以坐收几十万费用。

“绿化费”，名义上是政府部门向开发商收取后，拿来做项目及配套绿化建设所用。但多数情况下，费收了，绿化还是得开发商来做。

还有电力委托费，是项目施工期间，需要架设专门的电线和变压器以供应工地高耗电施工设备需要。但是多数情况下，一次性缴纳几万甚至十几万的委托费后，电力部门便不再来，工地上用电设备和变压器等还是要施工单位自己做。但是如果不交这笔钱，施工用电就没法保障。

再有教育附加费，“这个费用向开发商收合不合理先不讲，单说收了这么多年，钱是否用到教育上了？”王超斌说，国家早几年提出教育投入到2006年要占到GDP的4％，而眼下只有2.9％左右。这里面包不包括这笔“教育附加费”呢？不得而知。

王超斌说，所有房地产项目都要缴纳两次“配套费”：一次是土地配套费，是政府为土地做道路等市政配套建设所花的费用；二是建设配套费，指项目建设期间政府为项目所做的路、电、水等配套建设的费用。“配套费”价格约每平方米200元左右。

王超斌认为最不可思议的是清单上有一项“不可预测费”。据说该费用占到项目总造价的1％－2％，如果找找关系，可以少征，甚至不征。

除了地方政府征收的各类费用，房地产行业还要缴纳营业税、印花税、城建税、教育附加税、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等，累计约占房价的15％。

其中有些属于重复征收，例如既开征土地使用税，又征房产税；既征收土地出让金、营业税和所得税，又再征收耕地使用税和土地增值税。

按照王超斌的计算，这些税费合计就占到房价的30％-35%。

“磕地”成本

税费只是明面上的，开发商反映说，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点，“公关费”不比税费少。

开发商最难的是拿地。“磕地”已经成为业内的专用术语。一是形容非常难，磕头也未必给你；二是形容每拿一块地都要长时间公关。参加调研的一位政协委员告诉记者，单凭资金实力和开发能力来看，目前市场上出让的土地本来大多数会落入房地产上市公司之手。但是从北京市2006－2007年的土地出让结果来看，中小开发商拿地仍占多数。

这里面，就有“公关费”的一份作用。每一家生存下来的开发商都有一部非凡的“磕地史”。

“土地‘招拍挂’以前，我们在北京最豪华的会所包上一间房，长期招待那些掌握批地关键环节的官员，”一位不愿披露姓名的北京开发商老总说，“招拍挂”以后，混乱的公关现象得以减少，但公关“花的钱比以前更多了”。

“税费的征收是弹性的，跟官员关系好能拿到折扣，这就刺激开发商加大公关投入，公关费用最后打入房价，由买房人埋单。”和王超斌一道参加3月8日调研的全国政协委员金正新说。“大家都只看到房价上涨，没看到背后各种税费和公关费用也在涨，根治房价需要全面下药。”另一位参与调研的政协委员向随行的记者说。

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茅于轼：大家骂开发商不骂政府是愚蠢的
2008-03-16 09:16:11　来源: 中国改革

收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲，如果这些原因不改变，扭曲也没有办法纠正，责怪房地产开发商是没有道理的。

作者：茅于轼，著名经济学家

我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。

我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。

造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润最大化，这没有错。有些国有企业领导人就是不关心企业利润，把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业所发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。

不是房地产商抬高了房价

先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格，这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意，而且也有钱，出高价买房，是他们，而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房?答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房，可是卖不出去，同时却损失了高端客户。我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。任志强说了，房子是为有钱人盖的，我们怎么能说他们见利忘义呢？难道要他们盖一批没有客户的、卖不掉的中低档房吗？

政府垄断,高利润就可能长期存在

再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。

现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多，办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易，你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。

最后，房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪边走，那边的价格就上升。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。

上面提到的三方面的问题：收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲，如果这些原因不改变，扭曲也没有办法纠正，责怪房地产开发商是没有道理的。如果上面的分析不错，我们就有了一个分析工具，用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。